Trong hoạt động kinh doanh, mua bán tài sản hay định giá doanh nghiệp, việc xác định giá trị thực là vô cùng quan trọng. Đây không chỉ là cơ sở để đưa ra quyết định đầu tư, mà còn là căn cứ pháp lý trong nhiều giao dịch. Các phương pháp thẩm định giá được xây dựng nhằm đảm bảo tính minh bạch, khoa học và phù hợp với từng loại tài sản. Bài viết nàyKế Toán VINATA sẽ phân tích chi tiết từng phương pháp, ưu – nhược điểm và tình huống áp dụng, giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện hơn.
Thẩm định giá theo chi phí
Trong hệ thống các phương pháp thẩm định, định giá theo chi phí được xem là cách tiếp cận dựa trên cơ sở tái tạo hoặc thay thế tài sản. Phương pháp này đặc biệt hữu ích với các loại tài sản hữu hình, khi cần xác định giá trị dựa trên chi phí cần thiết để tạo ra một tài sản mới có công năng tương đương. Hai cách phổ biến là chi phí tái tạo và chi phí thay thế.
Phương pháp chi phí tái tạo
- Nội dung: xác định giá trị dựa trên chi phí cần bỏ ra để tạo ra một tài sản mới có công năng, chất lượng tương đương.
- Các yếu tố tính toán: chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí gián tiếp, khấu hao.
- Lưu ý: cần điều chỉnh giá trị theo mức độ hao mòn của tài sản gốc.
- Phù hợp cho tài sản hữu hình: máy móc, thiết bị, công trình xây dựng.
Phương pháp chi phí thay thế
- Khác biệt với tái tạo ở chỗ chỉ cần tạo ra tài sản có công năng tương đương, không nhất thiết giống hệt về hình thức.
- Ưu điểm: phản ánh thực tế hơn trong trường hợp công nghệ đã thay đổi.
- Hạn chế: có thể bỏ qua yếu tố “giá trị lịch sử” hoặc “thương hiệu” gắn liền với tài sản.
- Thường dùng cho thiết bị, công trình cải tạo hoặc thay mới.
Xem thêm: Dịch vụ tư vấn xây dựng hệ thống quản trị chuyên nghiệp
Thẩm định giá theo thị trường
Trong các phương pháp thẩm định giá, nhóm thẩm định giá theo thị trường được sử dụng phổ biến nhờ khả năng phản ánh trực tiếp cung – cầu và mặt bằng giá giao dịch thực tế. Cách tiếp cận này chủ yếu dựa vào so sánh trực tiếp và phân tích chỉ số, giúp nhà đầu tư, doanh nghiệp có được cái nhìn sát với thị trường tại thời điểm định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp
- Bản chất: lấy giá của các tài sản tương tự đã giao dịch làm chuẩn.
- Cách thực hiện: chọn ít nhất 3–5 tài sản so sánh gần nhất → điều chỉnh chênh lệch → đưa ra giá trị hợp lý.
- Lưu ý: cần thị trường minh bạch và nhiều dữ liệu giao dịch.
- Ứng dụng mạnh trong bất động sản, ô tô, cổ phiếu.
Phương pháp chỉ số
- Sử dụng các tỷ lệ, chỉ số (P/E, P/B, suất đầu tư/m² xây dựng, giá thuê trên doanh thu,…) để định giá nhanh.
- Phù hợp khi cần tham chiếu với ngành hoặc khu vực.
- Hạn chế: chỉ mang tính tương đối, cần kết hợp phương pháp khác.
- Áp dụng trong chứng khoán, bất động sản thương mại.
Thẩm định giá theo thu nhập
Nhóm thẩm định giá theo thu nhập tập trung vào khả năng tạo ra dòng tiền của tài sản hay doanh nghiệp. Đây là cách tiếp cận giúp phản ánh giá trị nội tại dựa trên lợi nhuận kỳ vọng trong tương lai, với hai phương pháp tiêu biểu là vốn hóa trực tiếp và chiết khấu dòng tiền (DCF).
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Nguyên tắc: lấy thu nhập ròng kỳ vọng ổn định chia cho tỷ suất vốn hóa → ra giá trị.
- Điểm mạnh: nhanh chóng, dễ tính toán.
- Điểm yếu: chỉ phù hợp với tài sản có thu nhập ổn định (ví dụ: tòa nhà văn phòng cho thuê).
- Dùng trong bất động sản cho thuê, khách sạn, doanh nghiệp lâu năm.
Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF)
- Bản chất: dự báo dòng tiền trong nhiều năm → chiết khấu về hiện tại theo lãi suất phù hợp với mức rủi ro.
- Yêu cầu: dữ liệu tài chính minh bạch, dự báo chính xác.
- Giá trị: phản ánh đầy đủ tiềm năng sinh lời trong tương lai.
- Phù hợp nhất với doanh nghiệp chuẩn bị M&A, IPO hoặc kêu gọi vốn.
Xem thêm: Mẫu quyết định giải thể doanh nghiệp – cập nhật mới nhất
Các phương pháp thẩm định giá đặc thù
Trong các phương pháp thẩm định giá, có những phương pháp đặc thù chỉ áp dụng trong những bối cảnh hoặc loại tài sản nhất định.Tiêu biểu là phương pháp quyền chọn và phương pháp giá trị thanh lý.
Phương pháp quyền chọn (Option Pricing)
- Ứng dụng: dự án công nghệ, startup, tài sản tài chính phái sinh.
- Mô hình: Black–Scholes, Binomial.
- Ưu điểm: phản ánh giá trị tiềm năng.
- Nhược điểm: phức tạp, ít áp dụng rộng rãi.
- Dùng trong đầu tư mạo hiểm hoặc thị trường vốn.
Phương pháp giá trị thanh lý
- Giả định: doanh nghiệp hoặc tài sản phải bán trong tình huống giải thể, phá sản.
- Giá trị thường thấp hơn thị trường.
- Dùng trong xử lý nợ, đấu giá tài sản đảm bảo.
Ứng dụng thực tiễn của các phương pháp thẩm định giá
- Không có phương pháp nào “chuẩn” cho tất cả.
- Thẩm định viên thường kết hợp 2–3 phương pháp để ra giá trị hợp lý.
- Ví dụ: định giá doanh nghiệp có thể kết hợp DCF (giá trị nội tại) + P/E (tham chiếu thị trường) + giá trị sổ sách (mức sàn an toàn).
- Ý nghĩa thực tiễn: hỗ trợ doanh nghiệp gọi vốn, ngân hàng cho vay, nhà đầu tư M&A, cơ quan nhà nước quản lý thuế.
Lưu ý khi áp dụng thẩm định giá
- Cần dữ liệu trung thực và minh bạch, tránh sai lệch kết quả.
- Chọn phương pháp dựa trên đặc thù tài sản: hữu hình → chi phí; thị trường sôi động → so sánh; dự án dài hạn → DCF.
- Luôn có sự tham gia của thẩm định viên chuyên nghiệp, đảm bảo tính pháp lý trong báo cáo định giá.
Kết luận
Việc nắm vững và áp dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá không chỉ giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn mà còn đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong giao dịch.
Nếu bạn cần hỗ trợ thẩm định giá, tư vấn kế toán – thuế, pháp lý doanh nghiệp hoặc kiểm toán độc lập, hãy liên hệ ngay với Công ty TNHH Dịch Vụ Tư Vấn VINATA. Với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm và sự hợp tác với nền tảng MISA ASP, chúng tôi cam kết mang đến giải pháp chính xác – nhanh chóng – tối ưu chi phí cho khách hàng.
